在北京创业、生活、工作的外地人统称为北漂。北漂总是抱怨房租太高，但是大数据显示出来结果却是北京的整体房租不仅不高，甚至还下降了。总体而言，与租房有关的问题主要集中在一线城市，而绝大部分二线及三四线城市基本不存在租不到房或租不起房的问题。房租作为房屋租赁市场供需关系的标志，其高低不仅关系到租客的财务负担，也关系到业主的出租意愿，更关系到租购并举政策下的市场供应体系建设。

数据显示，过去5年，北京租赁市场的租金水平总体上涨。比如，2016年北京的平均租金水平达到每月每平方米69.2元，比2012年上涨26.6%。从月度数据来看，2013一2015年北京租金涨幅总体下降，从2016年开始租金涨幅扩大，至2016年底涨幅达到24%。这里既有基数低的原因，又有2016年整个房地产市场处于明显的上升期的原因。自2017年以来，租金涨幅快速回落。受房地产市场降温的影响，2018年租金涨幅进一步回落，租房价格甚至有所下降。所以即便在北京，房租也不是一路上涨。

北漂租房的租金成本呈现以下几个特点。第一，租金涨幅远远低于房价涨幅。最近5年，北京二手房房价年均上涨14.3%，租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。从时间上看，租金的变动比房价更平稳。2015―2016年房地产交易市场活跃时，房价涨幅远高于租金。2014年下半年市场下行期间，房价跌幅大于租金。2016年5月份之后，房价涨幅与租金涨幅持平。2017年租金领先房价出现涨幅回落。目前房价涨幅比租金高36个百分点，也就是说房价上涨的速度远远比租金上涨的速度快。第二，租金涨幅超过了CPI(居民消费价格指数)。最近五年，北京CPI年均上涨2.3%，租金年均上涨幅度比CPI高出3.7个百分点。

第三，租金涨幅低于居民收人。近五年，北京城镇居民人均可支配收人年均增长9%，租金水平却只上涨了6%。第四，租金在个人收人中占比低。链家研究院经调查发现，目前北京租客的租金支出一般占个人收人的25%左右，远低于纽约、伦敦、东京、中国香港等租赁市场发展成熟的国际一线城市。租金收人低，租赁回报达不到预期，导致业主宁可空置房子，也不愿意租出去，专业房地产运营机构也面临赢利的困难。

随着租购并举政策的实施，北京租赁市场将更加成熟，未来租金水平有向发达国家的一线城市靠拢的可能。那么，哪些因素会影响租金价格的变动呢?市场供求关系。2016年北京常住人口为2173万，其中外来人口为807万。按照当年常住人口的30%计算，租赁人口约为652万。以一户居住三人的标准计算，需要租赁房屋超过200万套，而目前可供租赁的房屋只有150万套，缺口大约为50万套。市场供不应求，是近几年北京平均租金水平上涨的主要因素。随着未来北京大量增加租赁供应，供不应求的矛盾将有所缓解。居民的支付能力。与加杠杆购房不同，租赁市场缺乏金融化管理制度支持，租赁水平只能由居民的支付能力支撑。居民收人水平不断提高是租金水平能够不断上涨的条件。近年来，北京城镇居民可支配收人的增长速度放缓，不足以支持租金水平大幅上涨。货币金融环境。

作为居民消费支出的一项，租金也受到货币环境影响。资金的流动性越充裕，租金价格上涨越明显。未来货币供应量不加快，租金也将难以大幅上升。房价涨跌的传导作用。房地产买卖市场与租赁市场的互补是客观存在的，当买卖市场火爆时，住转售(自住房进人交易市场)比例上升，租赁的供应量相应地减少，从而引起租金上涨；房地产买卖市场低迷时，可供出租的房子多，租金价格也相应稳定。数据最能说明问题，比如，2016年北京二手房房价涨了28%，同期租金同步上涨了15.8%。长租公寓等租赁市场产品升级，导致整体房租水平上涨。长租公寓普遍比散租公寓的品质好，同时租金价格高出10%~20%。

北京的租赁市场有没有问题?当然有。最突出的问题是房源没有得到有效管理。在北京的150万套租赁房源中，超过40%掌握在二房东手里，这是一切乱象的根源。我认为，一线城市未来极有可能形成2：2：6的租赁市场基本格局——20%的租赁供应来自开发商和政府；20%的租赁来自存量住宅的更新改造，且后续由专业机构出租和管理；60%的租赁供应来自存量房市场闲置的房源，这部分供应必须通过科学管理才能够提升其出租效率和服务水平。在2：2：6的结构中，前20%是增量，后80%是存量。回到一开始的话题上来，目前租金的涨幅不高，北京的租赁市场未来还有相当大的上升空间。和其他国际一线城市相比，北漂的租赁成本低于国外租客的成本，但是北京的房价上涨速度是不输给它们的。年轻的时候，我也过了很久的租房生活。后来，实现财务自由，才有了属于自己的房子。而现在房价这么高，年轻人想尽早实现财务自由，没那么简单。从大学毕业开始，哪怕北大、清华毕业的高才生，一个月有两三万元的工资，也很难在短期内在北京买下一套房，大多数人还是要先租房。北上广等一线城市的买房压力这么大，年轻人可以根据自身的需求和发展决定是否非在一线城市买房不可或者非留下不可，毕竟每个城市都有独特的发展优势。租房是年轻人在特定阶段的必经之路。摆正心态，努力奋斗。