1978年至1985年是中国住房制度改革的1.0阶段，其最明显的标志是突破了过去单一的福利分房制度，融入了公房补贴出售的方式，以回收的部分资金用于新的房屋建设，从而解决城镇职工住房难的问题。这是住房制度改革的初步尝试和创新。为解决城镇居民住房紧张的状态，1978年9月，中央召开了城市住宅建设会议，专门研究城镇住房问题。会上时任国务院副总理谷牧传达了邓小平有关解决住房问题的指示，其主旨是在解决住房的问题上路子可以宽一些：“譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员起来。”此指示精神开启了中国城镇住房制度改革的先河并提供了初步导向。之后国家相关部门选择在河南南阳、巩义等地区进行试点，试行公建私助建房方案。

1979年，原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅，并且规定所有权和使用权归自己，成为住房商品化的萌芽。同年中央政府探索把住宅售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。为解决城镇居民住房紧张的状态。

同年4月2日，邓小平同志在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”邓小平的这一思想不仅为公有住房出售与私人建房推向全国提供了依据，也将住房改革引向商品化方向。

同年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。自此中国城镇住房制度改革的序幕彻底拉开。借此东风，北京市在9月成立了全国第二家房地产公司——北京城市开发总公司。到了10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。而作为一个行业，“房地产”一词也在1984年被命名，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。今天赫赫有名的万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……都出现在1984年。

当时对于私人建房国家主要采取四种形式，即“民建公助”“公建民助”“互助自建”和“自筹自建”。多个大中城市试点的实践证明：组织私人建房投资少，每平方米平均造价在50元左右；见效快，一般只需要三四个月就能住人。1981年《关于组织城镇职工、居民建造住宅和国家向私人出售住宅经验交流会情况的报告》中指出，到1981年全国已有26个省、自治区、直辖市的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作，其中由国家建造住宅向私人出售的城市有50个。私人建房与公有住房全价出售，充分调动了各方积极性，一定程度上减轻了国家财政负担，扩大了住宅建设面积，缓解了一部分城镇居民的住房困难。

中国的改革都是在没有先例可循的情况下摸索前进的，问题是在所难免的。房改也是如此，在推行的过程中也暴露出一些问题。一是由于过去城镇住宅建设欠账太多，城镇人口增加过快，扣除旧房拆除返还、落实政策户回城等用房，新建住宅的速度远远赶不上人口增长的需要。新建住房出售量占同期新建住房总量的比例依然很小。二是因受以前福利住房观念的影响，许多人对购买住房还是抱着观望的态度。三是全价售房价格过高，对于一直以来生活在低租金福利制分房下的人们而言，大部分人不愿意也没有能力支付高额的房款。四是允许私人建房，滋生了不正之风，一些官员利用职权超标准建房、占房，使一些真正有住房需要的职工未能得到满足。因此，住房政策的进一步探索刻不容缓。

1982年4月，国家建委、城建总局在总结成本价出售住房的基础上，向国务院提交了《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，并得到国务院批准。自此以土建成本价出售新建住房的办法基本停止，国家开始试行补贴出售政策，即由政府、单位、个人三者各负担1/3的“三三制”售房原则。售价确定仍然以土建成本价为标准，规定公共设施建设费用、建筑税和能源交通费不计入成本，房价大致在150元/平方米至200元/平方米之间，个人负担部分为50元～67元/平方米，仅相当于家庭年收入的2倍。国家建委选取郑州、常州、四平、沙市4城市进行新建公有住宅补贴出售试点。国家兴建每套住宅的成本为10080元，售给个人每套3360元，其余由国家和企业进行补贴。个人购房一次付清者实行20%的优惠价格；一次不能付清者，先付1/3，余款分5年、10年、15年付清。

1984年，国务院在批转城乡建设环境保护部《关于扩大城市共有住宅补贴出售试点的报告》（1984年10月11日国发〔1984〕140号）中称，城市公有住宅补贴出售给个人，是逐步推行住宅商品化、全面改革我国现行住房制度的重要步骤。该报告给予试点方案以充分肯定，并继续加大了试点工作。自从试行住宅补贴出售，试点城市的购房登记处经常门庭若市，人们星夜排队认购住宅的场面屡见不鲜，群众要求扩大房屋出售量的呼声越来越高。至1985年底全国已有27个省、自治区、直辖市中的160个城市和300个县进行了公有住房补贴出售试点工作，全国有大约1093万平方米的住宅出售给了城镇职工，收回资金15054.7万元。公有住宅补贴出售对当时住房制度冲击巨大，影响深远。它触动了住房完全由国家包下来的传统做法，验证了职工有购房需求和一定支付能力，使一些长期分不到住房的人，有了解决住房问题的可能；而国家可以从出售房屋中收回一大笔资金，继续投入建房，从而加快改善职工的住宅条件，解决城市住房难的问题。在大力推进新建公房出售的同时，政府也为旧房出售做好了铺垫。

1983年3月21日，北京市房地产管理局发布《关于恢复办理私房买卖业务的通知》，使得城市私有房屋买卖在北京得以恢复，并实际上认可了私房主对于私有房屋所占的土地享有使用权。1983年12月17日，国务院发布《城市私有房屋管理条例》，规定国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。城市私有房屋可以买卖、租赁。至此，在行政法规层面上，城市房产政策宣示的保护城市私有房屋所有权、私房可以自由买卖、租赁的政策得到了恢复，一大批旧房投入了市场。在出售公房的同时，一些地方还实行了住房租金的改革，主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。然而，公有住宅补贴出售也暴露出在大量旧公房租金制未触动、工资制未改革的情况下，租买比价不合理，个人缺乏购房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担等问题，因而有关部门于1985年停止了这种做法，住房制度改革开始转向租金制度改革的研究和设计。